2020-12-01
▲房屋瑕疵若買賣時沒有注意，交屋後容易引起糾紛，買房前，一定要睜大眼。（圖／資料室）
內政部地政司2014年統計，當年單是第1季、3 個月內全台房產交易糾紛就有411件，其中，排行前3名有兩項與房子的瑕疵有關，分別是 「房屋漏水」和「施工瑕疵」，占全部交易糾紛的22%。
糾紛和瑕疵是可以避免的，若能眼尖在交屋前挑出瑕疵所在，省下上百萬元都有可能，也不至於讓買屋的好心情變成壞心情，下文就以新成屋和中古屋為例，教大家做個聰明的消費者。
4 招揪出新成屋的「未來瑕疵」
等了好幾年，當企盼的預售屋終於變成了新成屋，又該怎麼挑出瑕疵呢？根據尹衍樑所著《尋找夢想的家：尹教授教你10招聰明購屋》統計，近10年「交屋後常見缺失」中不難發現，新成屋的每一處都很有可能是「未來瑕疵」，驗屋交屋時不可不慎。
STEP1 拿出買賣契約、廣告DM重看一遍
從簽訂到交屋可能耗時1到2年時間，甚至更 久，大部分買方早已經忘記當初的購屋規格及約定細項，因此最好在點交前，重新將簽訂的契約書再拿出來詳閱，也要把當時所蒐集起來的廣告DM、文宣品、樣品屋拍照的照片以及當初的客變圖找出來，確定採用何種建材、衛浴設備品牌，或者是代銷承諾贈與的家電設備等，一併攜帶至驗屋現場，當作白紙黑字的證據。
STEP2 排檢視流程，製作驗收清單
雖然建商會提供驗收清單，但是內容多半是大概且偏向數量清點概念，並不十分詳盡。買方可從網路上下載室內驗收清單，再攜帶下頁表所提到的13個小工具，依照由上（天花板）而下（地板）的順序、再到廚房、浴室等仔細排列要驗收的項目，製作屬於自己的驗收清單，方便逐項檢查，避免驗收當天，在建商的催促聲 下，手忙腳亂漏失了檢查項目。
STEP3 驗收成屋， 也別漏了公設
真禾機電總經理徐源德指 出，多數人在挑瑕疵時只著重在自己常使用到的「室內」部分， 其實挑室內瑕疵前應該先去看一下公設，如果建商在所有屋主都 容易忽略的公設上用心、按部就 班施工，那麼室內的瑕疵一定較少，反之，若公設部分就「隨便」處理，你在驗收室內時就要特別當心。像是看地下室有沒有滲漏水現象、有無東西破損不恢復、各個接縫接合處做工粗糙，以及是否有整齊舒服的環境空間等， 都是評估的項目。
STEP4 再三確認建商是否提供充分的驗收時間
事前與建商的工程人員或客服人員約時間時， 務必請對方至少要留3個小時以上的時間讓你能仔細檢查，因為一般來說，即使是聘請專業的驗屋師來現場挑瑕疵，都要花將近6小時的時間，所以若賣方回應當天驗屋屋主很多，無法配合長時間的驗屋，你就大膽改約其他日子，千萬不要順應妥協， 喪失自身權利。
5 撇步拒絕中古屋「埋伏瑕疵」
用挑新成屋瑕疵的方式來挑剔中古屋的方式並不適用，因為買中古屋就是「現況交屋」的概念， 接受房屋是在使用過的狀態下，就不能要求太苛刻，如牆壁重新粉刷、磚縫大小一致等等，但這也不表示買方就無權申訴，因為《民法》354條有規 定，在交屋前賣方有必要告訴買方房子有沒有任何足以影響房價的瑕疵，如輻射屋、海砂屋、凶宅、漏水等問題，而若是磁磚縫隙等小問題就不能算是瑕疵。以下列出驗收中古屋一定要檢查的五項大問題，跟著步驟教你拒絕瑕疵屋。
撇步1 檢查是否滲漏水
總結2014年第1季全台房地產交易消費糾紛的411件中，有54件「房屋漏水問題」，榮登冠軍寶座。就有業者私下透露，再好的房子都一定會滲漏水，只是看發作期來臨早晚。而台灣氣候因為潮溼多雨，讓滲漏水問題提早浮現，該怎麼看端倪呢？ 其實檢測的初步可以先看：
1.水費繳款單：請前屋主提供近年例月的水費單，看是否有暴增現象，若有，可能屋內存在漏水問題。
2.看水表：在無用水狀況下，看是否仍在轉動。
3.問左鄰右舍：一棟房子若建築品質不好導致漏水，住戶一定會知道，而且與之緊緊相鄰的樓上、樓下鄰居必定知道。
撇步2 千萬別買到凶宅
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，房屋是每個人一生中最大的一筆交易產品，也是窮其一生努力的夢想，除了擔心會買到海砂屋、輻射屋及漏水屋外，更多人害怕會買到凶宅，因為以目前的技術來看，海砂屋或輻射屋還能用科學的方式解決，但買到凶宅的話，就很難用任何方法來消除消費者的不安，以及彌補房子在實質上之價值減損，若問鄰居、鄰里長或是警察，也可能怕影響整棟房價或隱私問題不見得會據實以報，這時可以到「台灣凶宅 網」（http://unluckyhouse.com）查詢，網站內除時時更新凶宅新聞，也會詳細教戰如何避免買到凶宅。
撇步3 1982年（民71）興建的北市宅，特別當心
儘管有投資客說，買進便宜的海砂屋、輻射屋來等政府補助都更，省事又超值，千萬不要相信。海砂屋是指 興建房屋時，混凝土中使用的是來自於便宜的海沙，並非一般的河沙，由於海沙中含有氯離子， 短期會使牆面出現白色痕漬（壁癌），成粉末狀剝落，長期會造成嚴重龜裂，若碰上壁面震動， 天花板和牆面水泥皆容易崩落， 使得鋼筋裸露，影響結構體，未 免買到海砂屋，可以請建築師公 會、結構技師公會等進行安全鑑 定，或向各縣市政府工務局建管 單位網站查詢。至於輻射屋在外觀上不易察覺，又以1982至1984年興建於台北市的房子屬高危險群，可上行政院原子能委員會網站查詢輻射屋檔案。
撇步4 詳查淹水路段
氣候異常，各縣市動不動就暴雨釀災，常會淹水的房子，是最顯而易見的缺點，要避免購買，未來才有增值性可言。詳情可上經濟部水利署「易淹 水地區水患治理計畫專屬網站」查詢各縣市易淹水 路段。
撇步5 山坡住宅看仔細
多年前921強震造成建於山坡地上的「林肯大郡」社區因地基不穩而倒塌，為避免此憾事再發生，內政部公布關於山坡地住宅的社區統計調查，將危險程度區分為A、B、C級，全台共有480處。避免住到危險的山坡屋，民眾除可上內政 部營建署網站看列管條件，亦可撥打各縣市政府山坡地住宅查詢專線。
資料來源引用:https://www.wealth.com.tw/home/articles/27066
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